Контроль товарообігу орендарів під час війни: як виявити нечесних операторів у ТРЦ і що робити девелоперам

Операційний директор компанії Budhouse Group (ТРЦ Nikolsky Харків, ТРЦ Forum Lviv, ТРЦ Lubava Черкаси) Максим Гаврюшин констатує, що такі випадки на жаль трапляються. 

Оскільки під час війни орендодавці запроваджують знижки на фіксовану орендну плату, у деяких орендарів виникає спокуса зменшувати товарообіг. По-перше, щоб менше сплачувати орендної плати від товарообігу, по-друге, щоб показати, що знижки потрібно запроваджувати й надалі, адже справи ніби-то йдуть погано. 

За словами експерта, існує багато засобів виявляти такі схеми. Це контрольні закупки, ревізії, спостереження. Якщо задатися метою, то приховати товарообіг дуже складно, а от виявляти такі порушення навпаки не складно. 

Реакція на такі порушення має бути найжорсткішою. Приховування реального товарообігу це по факту крадіжка. Уявіть ситуацію, орендар звертається до вас, жаліється на важки часи та погану торгівлю, ви надаєте йому суттєву знижку на фіксовану орендну плату та домовляєтесь що він буде сплачувати оренду в залежності від товарообігу.  Але орендар, надає звіт з товарообігом в 2 рази меншим за реальний, та відповідно сплачує в 2 рази менше оренди. Тобто використовуючи вашу лояльність, він вас обманює. Це дуже неприємно. Тому ми зазвичай розторгаємо договори оренди з такими орендарями. На щастя, абсолютна більшість наших орендарів це чесні та надійні партнери. Але трапляються і виключення, - каже Операційний директор компанії Budhouse Group.

Провідний експерт Colliers Ukraine у сегменті торговельної нерухомості Ігор Заболоцький додає, що під час відновлення роботи більшості ТРЦ після початку повномасштабного вторгнення, увага орендодавців була спрямована на надання пільгових умов оренди з акцентом на відсоток від товарообігу. 

Тож випадки приховування реальних товарообігів трапляються, однак досвідчені керуючі компанії, розуміючи специфіку бізнесу та володіючи показниками оборотності всіх орендарів, можуть виявити та врегулювати такі ситуації. 

Зрештою, розуміння того, як змінюються товарообіги в об’єкті, фактично визначає і підштовхує орендодавців до коригування орендних ставок відповідно до показників проєкту. Кожна керуюча компанія має низку інструментів для виявлення та урегулювання подібних випадків, одним з таких є метод контрольних закупок. Зокрема всі орендарі на законодавчому рівні мають зобов’язання працювати через касові апарати, - пояснює він.

Директорка компанії UTG Євгенія Локтіонова зазначає, що вагомим показником на ринку торговельної нерухомості є оплата оренди, яка зазвичай складається з базової ставки + % від товарообігу + OPEX. 

На початку війни, коли деякі ТРЦ не працювали, орендарів часто звільняли від фінансових зобов'язань, крім ОРЕХ. Згодом, при відновленні роботи, орендарі та орендодавці домовлялися індивідуально щодо оплати. Але, зазвичай, йшлося про знижки на базову ставку або ж її скасування при збереженні інших платежів. Навіть зараз деякі орендарі отримують значні знижки щодо фіксованої частини орендної плати. 

Але щоб визначити справедливий проміжний рівень фіксованої частини для кожного орендаря, власники торгових центрів аналізують обороти і орієнтуються на них. Тому власники ТЦ збільшили увагу до контролю товарообігу орендарів. Керуючі компанії щомісяця аналізують показники та коректують домовленості щодо оплати відповідно до поточної ситуації. Вони мають договір з кожним орендарем з чітким описом його контролювання та штрафами. Тому проводиться періодичне контролювання діяльності кожного орендаря, - каже експертка.

Втім, чому відбувається приховування від девелоперів реальних товарообігів, на думку Локтіонової, питання риторичне.

Дмитро Гапон, заступник директора департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine впевнений, що контроль товарообігу має бути і, зазвичай, є нормальною практикою для власників торговельної нерухомості.

На фоні скрутної економічної ситуації та нижчих показників відвідуваності у порівнянні з довоєнним рівнем, кількість випадків, коли недобропорядні орендарі можуть маніпулювати або приховувати реальні обсяги їх товарообігу, звичайно збільшилася. 

Заступник директора департаменту оцінки та консалтингу CBRE Ukraine розповідає, що для перевірки обсягів товарообігу орендарів власники торговельної нерухомості можуть вдаватися до наступних заходів: 

• Збору даних відносно товарообігу орендарів на щоденній та щомісячній основі (довідки, звіти з касових апаратів, тощо) з їх подальшим аналізом; 
• Крос-чекінгу обсягів товарообігу у перерахунку на 1 кв. м з орендарями зі схожого сегменту та цінової категорії;
• Здійснення контрольних закупівель у форматі таємного покупця. Під час таких заходів можна перевірити чи взагалі надається покупцям чек на покупку та чи присутня ця покупка, що була здійснена таємним покупцем, у щоденному звіті про товарообіг від орендаря;
• Масові акції та розіграші, де ініціатором є самі орендодавці. Використовуючи даний інструмент, власники мають можливість отримати достатньо велику вибірку з чеків, яка надійшла від покупців-учасників акції, що дозволяє так само перевірити чи належним чином покупки відображаються у звітах орендарів.  

Звичайно, що для того, щоб випадків приховування обсягів товарообігу стало менше, власникам торговельної нерухомості потрібно проводити дії з його контролю на регулярній основі. Додатковим запобіжним заходом для таких ситуацій може ставати чітке визначення в договорах оренди, що саме повинен включати в себе товарообіг орендаря (покупки онлайн, готівкові та безготівкові операції, тощо), а також впровадження жорстких штрафів за порушення, включаючи розірвання договору. Проте найкращим рішенням, ймовірно, може бути відмова від співпраці з орендарем на умовах доплат від товарообігу та закріплення лише фіксованої орендної ставки, у разі існування такої можливості, - резюмує експерт.