Дивні вимоги та неякісні кошториси: чому приватні девелопери не беруть участь у держтендерах на відбудову

З початком повномасштабного вторгнення окупантів попит на нерухомість різко впав, тож забудовники почали відтерміновувати завершення наявних об’єктів та не починають нових.

Натомість навіть відсутність продажів не може змусити приватних девелоперів брати участь у державних тендерах на відбудову.

Компанії неохоче коментують цю тему, а наразі сконцентровані передусім на тому, щоб добудувати свої розпочаті проекти. За інформацією компанії DIM, темпи введення в експлуатацію в 2022 році скоротились на 38%. Тож для відновлення втраченого знадобиться щонайменше 6-8 років, а значить, девелоперам є чим займатися.

За словами голови Державного агентства відновлення та розвитку Мустафи Найєма, небажання брати участь у тендерах пов’язане зі стереотипом про те, що "на державних тендерах все зі всіма домовлено".

Оскільки для того, щоб підготувати тендерну документацію, треба витрачати кошти та ресурси, а по результатам все нібито розписано і всі все знають. Це об’єктивні причини, про які нам кажуть, – розповів Найєм.

Однак навіть ті забудовники, які наважуються взяти участь у державних тендерах, часто стикаються з неякісною або неповною проектно-кошторисною документацією.

Саме документи можуть робитися “під когось” або виставлятись не повністю, або з неринковою вартістю робіт.

Нерідко у тендері прописані дрібні та зайві вимоги, що не впливають на реалізацію проєкту, однак відсіюють велику кількість учасників. Інколи замовники вимагають надання документального підтвердження наявності специфічної техніки або навіть документи на дрібну техніку.

І це ще не все, адже іноді компаніям, що працюють з державними тендерами, інколи вимушені мати справу з правоохоронцями, які приходять з питаннями про перевитрати або неефективне витрачання державних грошей. Однак це може означати проблеми не у генпідрядника, а у самого замовника.

Часто такими проєктами займаються компанії, що “заточені” саме під таку діяльність. Наприклад, фірми колишніх держслужбовців або партнерів діючих представників влади.

Найгірше, що такі компанії лякають інших. Я знаю випадки, коли в областях їхні представники приходять та "просять" не брати участі в тендерах, або навіть про це натякають самі замовники, – розповідає чиновник.

Київські компанії вважають участь у таких тендерах досить складним, кропітким, енергозатратним процесом, який вимагає концентрації саме на ньому.

Ви не зможете паралельно займатись ще чимось, бо той обсяг документації, підзвітності, відповідальності вас просто з’їсть, – каже концептолог групи компаній DIM Альона Піскунова.

На думку президента Національного експертно-будівельного альянсу Віктора Лещинського, для комерційних компаній робота з державним сектором неприйнятна через специфіку оформлення документів та обмеження кошторисної документації.

Чимало підприємців вже втратили велику частину заробітку, людський чи виробничий потенціал через участь у таких тендерах.

За словами експерта, у державному секторів будівництва соціального спрямування можуть бути великі затримки по виплатах, тож девелопери бояться не отримувати свої кошти вчасно.

Ще одна проблема полягає у малій ставці зарплати за державними кошторисами. Люди не хочуть йти на такі будівництва, а дефіцит кваліфікованої робочої сили, за словами девелопера Олексія Баранова, також впливає неможливість бронювання персоналу від мобілізації.

Також заважає використання при будівництві матеріалів імпортного виробництва, що унеможливлює хеджування валютних ризиків та відсутність механізмів страхування від наслідків війни.

Наразі команда Державної агенції проводить відкриті консультації з підрядними компаніями. На них хочуть вислухати, що відштовхує приватних забудовників від участі у державних тендерах.

Держагентство вивчає практику АМКУ, яка відображає основні проблеми та причини, чому компанії зверталися до регулятора.

Також вони звернулися за консультацією до Європейського інвестиційного банку (ЄІБ), Банку реконструкції та розвитку (ЄБРР), Світового банку.

В результаті було розроблено уніфіковану методику, за якою зараз проводять всі тендери. Однак ця методика має рекомендаційний характер та не обов’язкова до виконання.

Її правила визначають важливість кваліфікаційних умов до компаній, гарантій виконання контрактів та вимог до тендерної документації. Це дає перші результати, однак рухаються вони дуже повільно.

Наразі Агентство проводить перемовини з харківськими, дніпровськими, запорізькими компаніями, які мали досвід роботи з держ тендерами, однак більше не поверталися до цієї практики.

Читайте також: ЛУН назвав найвпізнаваніших девелоперів Києва у 2023 році (інфографіка)

Мустафа Найєм наводить приклад, коли замовник дискваліфікував компанію, аргументувавши це тим, що її техніка не відповідала заявленій у тендерній документації, при тому що вона була кращою.

На думку експертів, драйвером залучення коштів у відбудову можу стати державно-приватне партнерство (ДПП).

Нам здається перспективним державно-приватне партнерство, коли обидві сторони виступають рівноправними суб’єктами угоди. Тоді девелопери можуть бути залучені, щоб принести найкращу практику, сучасне бачення в архітектурі, плануванні, інфраструктурному наповненні, квартирографії для вирішення тих чи інших соціальних завдань. В питаннях реновації застарілого житлового фонду без гравців ринку не обійтись. Тому я не виключаю, що в подібних програмах буде більша участь ринку, – каже Альона Піскунова.