Вихід закордонних брендів та падіння трафіку: російські ТРЦ готуються до банкрутства
З початку війни в Україні ситуація у російських торгових центрах різко погіршилася. З одного боку, роботу призупинили чи скоротили щонайменше 100 компаній, які стосуються ритейлу (які магазинами, ресторанами чи постачають продукцію). Закриття магазинів може зменшити орендний прибуток за підсумками року на 30-50%. Орендарі, що залишилися, вимагають знижок. Крім того, через різке зростання відсоткової ставки зросли платежі за кредитами.
Падіння виторгу
Сектор торгових центрів, який сильно постраждав за час пандемії, знову опинився під ударом через вихід ключових орендарів. Аналітики CBRE в росії оцінили частку магазинів, що закрилися, в 15% за найменуваннями і 20% по площах. Аналогічні цифри наводять BlackStone S.A.Ricci, а, за даними Knight Frank, може йтися про 20-25% площ, що орендуються.
Читайте також: Торгова сфера росії пливе за російським військовим кораблем
На конкретних об’єктах ситуація може бути різною. За даними російського підрозділу Cushman & Wakefield, у найбільших ТРЦ країни-агресора частка ритейлу, що зупинив торгівлю, може досягати 60% від усіх площ. За інформацією Becar Asset Management, магазини, що зупинили роботу, приносили більше 50-60% загального трафіку ТЦ. За підсумками 2022 року трафік може впасти на 15-20%, а виторг за орендними платежами скоротиться на 20-30%. У компанії IPG.Estate очікують, що найближчим часом трафік знизиться на 10-15%, а за підсумками року падіння становитиме 25%, зниження виручки – 30-40%. Виторг орендодавців точно знизиться на 30-50% залежно від складу орендарів.
Банківська загроза
Ще однією загрозою для торгових центрів стало різке підвищення ключової ставки. Більшість ТРЦ, що діють, перебувають у заставах у банків. Зазвичай ставка за кредитом прив’язується до ключової ставки ЦП, вона розраховується за формулою «ключова ставка плюс маржа банку», що становить від 2% до 5%. У цьому випадку ставка кредиту збільшується автоматично. 28 лютого підвищилася ключова ставка — того ж дня зобов’язання за відсотками, які має виконувати позичальник, зросли більш як удвічі.
Близько 70% ТЦ у росії закредитовано. Багато хто фактично належить банкам, тому що через постійні кризи власники ТЦ не можуть погасити кредити. Експерти впевнені, що без кредитних канікул власники нерухомості просто не виживуть.
Російська рада торгових центрів (РРТЦ) надіслала листи голові банку росії Ельвірі Набіулліній, міністру фінансів росії Антону Силуанову та іншим з пропозиціями щодо підтримки галузі. Одна з ключових пропозицій – надати від імені ЦП можливість опрацювання кредитних канікул для власників торговельної нерухомості.
Усі власники торгових центрів, що перебувають у заставі, зараз ведуть переговори з банками-кредиторами про можливість реструктуризації кредитів та інших заходів підтримки. Прес-служби банків «Сбер» та ВТБ підтвердили факт переговорів та бажання знайти компромісні рішення. Інакше банки зіткнуться з необхідністю самостійно управляти ТЦ, прогнозують у Becar Asset Management.
Читайте також: Uniqlo закрив усі російські магазини
Знижки за вірність
Іншим джерелом проблем для власників торговельної нерухомості стали прохання від російських компаній надати їм знижки на оренду від 30 до 70% та інші пільгові умови. Це особливо болісне питання, оскільки російські ТЦ не можуть дозволити собі втратити ні дохід, ні самих орендарів.
“З початком результату іноземців російські компанії стали, що називається, “користуватися нагодою” вимагати у орендодавців знижок і преференцій”, – зазнач президент Союзу торгових центрів росії, білорусі та Казахстану Булат Шакіров.
Як приклад він навів мережу гіпермаркетів товарів для творчості «Леонардо», «Дитячий світ» та магазини мережі «Прізвище». Основною вимогою цих мереж, за словами Шакірова, є перехід умов оренди на відсоток обороту. На думку російських компаній, це чесно та логічно, особливо коли виручка падає на 20%.
Зараз власники російських торгових центрів просто не мають можливості давати додаткові преференції, але жорстку позицію вони зайняти не можуть, тому затягуватимуть переговори наскільки це можливо.