Максим Гаврюшин, УРТЦ, Budhouse Group: про вплив тривог, відновлення ринку та повернення брендів у ТРЦ

Щомісяця ви рахуєте індекс самопочуття ритейлу. Розкажіть про нього.

Це такий агрегований індекс за декількома показниками ринку торговельної нерухомості. Він враховує вакантність, орендні ставки на вільні площі та кількість відвідувачів за місяць. На нашому сайті можна відстежувати, як цей індекс змінюється щомісяця. Якщо порівняти до 2021 року, коли він був 35, то зараз — 27. Тобто можна сказати, що ринок ще на 30% не відновився. Вакантність зараз у нас в середньому у тих торгових центрах, що ми спостерігаємо, близько 2%.

Зрозуміло, що це не всі торгові центри в Україні, тому що неможливо оперативно зібрати дані по кожному. Ми маємо зараз близько 325 торговельних центрів, що збудовані та працюють або працювали раніше. І з них постійно нам звітують по цих показниках 40-45 торгових центрів. Там є і великі, і маленькі, з різних регіонів.

Але деякі девелоперські компанії рахують вакантність на рівні 14%.

Можливо, вони мали на увазі ті проєкти, з якими працюють. Якщо розглядати Київ, є декілька торгових центрів, які дуже погано себе почувають, вони майже порожні. Наприклад, той же Blockbaster Mall: у нього площа понад 100 тис. кв. м, більшість якої не заповнена. А майже всі інші ТРЦ мають 100% заповненість. Тому якщо порахувати в середньому, то може вийти так, що ці понад 100 тис. кв. м разом з іншими торговельними центрами дають високу вакантність. Але за фактом це вакантність лише одного ТЦ.

У нас немає точної статистики саме по Києву — скільки вакантних площ. Показник 2% — це в середньому по Україні. Але ж я не думаю, що вона там принципово інша. Якщо не 2%, то може 5%. Бо 14% — це вже близько до колапсу. Це говорить про те, що дуже багато площ нікому не потрібні.

Що можете прогнозувати на 2024 рік щодо вакантності?

Вакантність буде залишатися на такому рівні весь рік. Звісно, це залежить від регіонів. Наприклад, у Харкові може зрости вакантність, якщо там активізуються бойові дії. Також потрібно відрізняти вакантність і кількість відкритих торгових площ. Орендар може не розірвати договір оренди, але й не працювати. Як зараз Inditex. Ми знаємо, що вони не працюють в Україні, але ж приміщення залишаються за ними. Ті приміщення не рахуються як вакантні, тому що договори оренди щодо них залишаються дійсними.

Чи багато таких випадків?

Ще нещодавно приміщення H&M було зачинене, але вони вже майже всюди відкрилися. Залишаються Inditex і McDonald's в деяких регіонах — Харків, Запоріжжя.

Як щодо IKEA?

IKEA порівняно з Inditex не має великого значення для нашого ринку. У Inditex зараз зачинено близько 70 магазинів. І це великі якірні орендарі, які дійсно сплачують велику орендну плату і генерують футфол (footfall — кількість споживачів, що відвідують торгову площу у певний період. — The Page).

А що робить IKEA? IKEA відкрила за 30 років незалежності один маленький магазин, взагалі неформатний для них. І очікування від їхнього відкриття були набагато більшими. У них так і не запрацював добре онлайн-магазин. Звичний магазин був дуже маленький: в 4-5 разів менший, ніж зазвичай IKEA. Тобто для девелоперів ніякої погоди не робить — повернеться IKEA чи не повернеться, бо вони знаходяться тільки в одному ТЦ.

Чи є світові бренди, що раніше не були на українському ринку і планують зайти найближчим часом?

Поки війна не закінчиться, ніхто в здоровому глузді не буде заходити і відкривати нові магазини. Деякі з компаній, які вже працюють на нашому ринку, заводять свої нові бренди. Наприклад, CCC Group відкрили Half Price минулого року, але це лише один магазин. Ще були заяви якихось маленьких ритейлерів, що шукають партнерів. Наприклад, польська Green Point минулого року заявляла, що планує вийти на український ринок та шукає партнера на франшизу. Проте далі тих заяв нічого не пішло.

Деякі ЗМІ повідомили про ймовірне відкриття 50 торгових центрів у Києві найближчим часом. Наскільки це реально?

Це нереально. Просто немає такої кількості ТЦ, які планується збудувати. Тобто зараз нічого не будується нового. Добудовується, що було розпочато колись давно, і то не дуже швидкими темпами. Зараз можна говорити про 5-7 об'єктів, що можуть відкритися цього року. А звідки взялося 50, я взагалі не розумію. У Києві всього збудовано за 25 років існування торгової нерухомості близько 70 торгових центрів.

Чи будується щось в інших регіонах? Чи збільшилася активність девелоперів у малих містах?

Наразі ніде немає девелоперської активності, за виключенням західного регіону, де місцеві будують невеликі проєкти, що розпочали ще до повномасштабної війни. Як виключення, нещодавно відкрився дуже маленький ТЦ близько 4 тис. кв. м у Покровську Донецької області. Це була недобудова, що багато років потребувала невеликих інвестицій і таки врешті-решт її вирішили добудувати. Тому що там простіше добудувати, ніж зберігати в тому стані. Але серед великих компаній, які займаються комерційною нерухомістю, ніхто зараз нових проєктів будувати не збирається.

Протягом 2023 року щось нове відкривалося?

Приблизно 5-6 маленьких торгових центрів площею від 5 до 10 тис. кв. м відкрилося на заході. Тобто зовсім маленькі — об’єкти площею меншою за 5 тис. кв. м ми не рахуємо у загальну кількість торгових центрів. Більшість із них — об'єкти однієї місцевої львівської компанії WR Group.

Якій частині ТРЦ вдалося повернутися до виторгів 2021 року?

Захід і центр, мабуть, всі повернулися. У західних регіонах деякі перевищили виторги 2021 року, можливо, на 10%. Але є винятки і в центральних областях. В ТРЦ Lubava в Черкасах показники товарообігу 2023 року перевищили 2021 рік.

Як зараз повітряні тривоги впливають на роботу ТРЦ?

Більшість ТРЦ під час повітряної тривоги закриваються повністю. В деяких ТРЦ є підземні поверхи, які продовжують працювати. Це призводить до великих втрат робочого часу. В грудні 2023 року та в січні 2024 року в деяких регіонах кількість тривог доходила до 27% часу. Звісно, це позначається і на орендних ставках, і на товарообігу. Це наразі найбільша проблема для торгових центрів.

Які виклики в роботі ТРЦ будуть найбільшими цього року?

Найбільшими викликами залишаться тривоги і можливі, на жаль, загрози обстрілів. І цього року, і під кінець минулого маємо два пошкоджені великі ТРЦ: в Дніпрі Apollo і ТРЦ «Сонячна галерея» у Кривому Розі . Ми вже взагалі маємо 35 пошкоджених торгових центрів від початку повномасштабного вторгнення. Це 10% від загальної кількості торгових центрів в Україні.