Андрій Журжій, Inzhur: про співпрацю з “Сільпо” і McDonald’s, плани на ТРЦ Ocean Plaza та інше

Один з фондів компанії інвестує у будівлі, в яких орендарем є McDonald’s. Inzhur має по ресторану у селищах Крюківщина та Лісники Київської області, а наступного року планується відкрити ще два заклади.

Ще один фонд – Inzhur Supermarket. Він уже проінвестував у три приміщення, які орендує мережа "Сільпо" і планує розширюватись до інвестицій у сотні магазинів.

Якщо говорити детальніше, то, по-перше, це заробіток на прибутковій нерухомості без необхідності купувати її в одноосібне володіння. Фонди Inzhur акумулюють кошти дрібних інвесторів, допомагаючи їм мати регулярний заробіток. По-друге, це надійне збереження грошей надовго. І, нарешті, це не лише інвестиція, а й емоція, - розповідає Журжій.

Мінімальна інвестиція в сертифікати фонду нерухомості Inzhur Supermarket становить 122 тис. грн, потім можна доінвестовувати купуючи цінні папери по 1000 грн кожен.

Дохід від здачі нерухомості в оренду розподіляється між інвесторами фонду пропорційно їхній частці. Прогнозований розмір дивідендів фонду «2001» – 7,5% у гривнях, але він залежить від виторгу ресторанів-орендарів. Фактична дохідність фонду за 10 місяців цього року становить 8,55% у річному вимірі.

Прогнозована дохідність фонду Inzhur Supermarket становить 9,5% у доларах до оподаткування, прив’язка до курсу долара у НБУ, а інвестори отримують дивіденди в гривні. Фактична дохідність фонду за 10 місяців 2023-го – 9,5% у річному вимірі.

Андрій Журжій зауважує, що доходи від дивідендів оподатковуються:

• 9% – податок на доходи фізосіб;
• 1,5% – військовий збір.

Так, чиста дохідність становить 8,5%. Під час виплати дивідендів Inzhur, як податковий агент, самостійно утримує податки та перераховує їх до бюджету, інвестор не має перейматися їхньою сплатою та звітністю перед податковою.

Найбільше серед співвласників фондів Inzhur IT-фахівців та військовослужбовців ЗСУ. Також є багато лікарів, підприємців, держслужбовців, юристів, учителів, викладачів вишів. Основне джерело походження їхніх коштів – зарплата, особисті заощадження та дохід від підприємницької діяльності. 57% співвласників мають середньомісячний дохід, що перевищує 100 тис. грн. Середній вік співвласників – 34 роки. 18% інвесторів – жінки, 82% – чоловіки, - розповідає співвласник компанії.

Журжій наголошує, що компанія не бере у інвесторів гроші у борг, тож і не платить їм із власної кишені.

Виплати здійснюються із орендної плати орендарів нерухомості, гіпотетично, ризик, що орендар перестане платити за оренду є, однак дуже мінімальний.

По-перше, компанія не укладає коротких договорів оренди на 6 чи 12 місяців, лише на 10–30 років. По-друге, орендарі цієї нерухомості інвестують в адаптацію приміщень для власних потреб, тож вони теж зацікавлені у довготривалій співпраці.

По-третє, орендарі Inzhur це загальновідомі національні та міжнародні компанії з сильними брендами, які дуже прискіпливо підходять до вибору локацій для своїх майбутніх об’єктів.

З січня 2023-го Inzhur є членом Національної американської асоціації Real Estate Investment Trust (Nareit) і попри відсутність в Україні законодавства щодо REIT, у своїх регламентах компанія прописала американські вимоги.

Інвестиції в нерухомість – це завжди про гру «вдовгу». Ви не купуєте нерухомість, аби за місяць продати її, так як транзакційні витрати високі. Наші фонди створені на 10, 20, 30 років. І до моменту завершення строку діяльності фонд не зобов’язаний викуповувати інвестиційні сертифікати у співвласників. Однак інвестор може продати інвестиційні сертифікати на вторинному ринку за ринковою ціною, знайшовши покупця самостійно або продавши їх через Inzhur, - розповів спікер.

Наразі середній час від заявки на продаж до виплати коштів співвласникові становить шість годин.

Робота цього фонду, створеного для приватизації конфіскованої державою частки київського ТРЦ Ocean Plaza у розмірі 66,65%, є головним пріоритетом компанії на 2024 рік.

Він має стати успішним прикладом класичного спільного інвестування в дорогу та високорентабельну нерухомість.

Зараз ми займаємося реєстрацією випуску цінних паперів на 7 млрд грн та почнемо продавати інвестиційні сертифікати Inzhur Ocean наприкінці листопада. Прогнозована дивідендна дохідність фонду – 10% у доларах до оподаткування. Але це дуже консервативний прогноз і реальна дохідність залежатиме від ціни приватизації. Якщо уявити, що об’єкт було б приватизовано за анонсованою стартовою ціною 1,3 млрд грн, то дохідність перевищила б 50% річних, так як дохід компанії – власниці ТРЦ у доковідні 2018–2019 роки сягав 1,2–1,3 млрд грн на рік, - ділиться планами Андрій Журжій.

Співвласник фонду зазначає, що даний ТРЦ є гарним об’єктом нерухомості на гарній локації в центрі столиці і має перспективу до зростання. Для того, щоб участь могла взяти якомога більша громадян, поріг інвестиції зробили безпрецедентно низьким, усього 4000 грн.

Читайте також: Хмельницький ТРЦ “Оазис” впровадив чат-бот для маркетингових комунікацій з орендарями

Ocean Plaza може стати гарним прикладом для зміни умов приватизації великих обʼєктів в Україні, які зазвичай доступні лише для обмеженого кола великих інвесторів, резюмував Журжій.