Ринок ритейлу виявився найбільш чутливим до військової агресії в Україні: споживчі настрої демонстрували тенденцію до погіршення через масовий відтік населення, руйнування торгових центрів та зниження реальної заробітної плати (-10,5% р/р у доларовому еквіваленті), що супроводжувалося USD зростанням інфляції протягом року (ІСЦ +26,6% р/р). Однак після деокупації Київської області та подальшого повернення людей до столиці, ринок торгової нерухомості поступово почав відновлюватися. За даними Gfk, на кінець 2022 року індекс споживчих настроїв зріс на 16,7 п.п. до 83,9 п.п. Незважаючи на триваючу аномальну соціально-економічну ситуацію, спричинену війною, індекс у 2022 році є вищим порівняно з попереднім роком. Однак він все ще залишається у від'ємних значеннях (менше 100), що свідчить про загальний песимізм щодо фінансових перспектив. Організований роздрібний товарооборот зазнав значного падіння (-21,4% р/р) через слабкі вибіркові споживчі витрати в перші місяці війни та пристосування споживчих звичок до нових обставин. За даними Української ради торгових центрів, Індекс добробуту ритейлу (включає показник відвідуваності, орендної плати та вакантності) у грудні досяг найвищого рівня з початку війни (29,3) після падіння до 16,7 пунктів у березні 2022 року. Ритейлери продемонстрували здатність адаптуватися до нових реалій, а населення та бізнес впоралися з дефіцитом електроенергії через ракетні обстріли енергосистеми в осінньо-зимовий період 2022 року.

У 2022 ринок торгової нерухомості Києва не поповнився новими брендами, оскільки більшість ритейлерів зосередилися на існуючих магазинах, закрили неприбуткові локації або переоцінили свої потреби в площах. Турецький ритейлер одягу Fiba Retail закрив свої франчайзингові магазини Marks&Spencer і GAP, а чотири російські бренди (Gloria Jeans, BeFree, O'STIN, oodji) залишили ринок.

Майбутнє українського ринку торгової нерухомості залишається невизначеним і значною мірою залежить від інтенсивності та завершення військових дій в країні. Незважаючи на певний економічний прогрес і прогнози зростання на 2023 рік, очікується, що відновлення ритейлу буде поступовим через значний відтік населення та пошкодження інфраструктури. Малоймовірно, що відбудеться різке зростання споживчого попиту, особливо в короткостроковій перспективі, оскільки споживачі продовжують стикатися з економічними труднощами, зумовленими впливом війни на економіку.

Як наслідок, активної експансії як місцевих, так і міжнародних ритейлерів не очікується. Орендарі та орендодавці продовжуватимуть обговорювати умови співпраці, оптимізувати бізнес-процеси та закривати неприбуткові магазини, зберігаючи при цьому обережну політику розширення. Деякі можуть скористатися можливістю зайняти кращі торгові приміщення за вигідними ставками, але багато гравців ринку зосередяться на торговельних центрах у західних регіонах, так як безпека залишається ключовим фактором.

Через війну, що триває, анонсовані раніше масштабні будівництва в Києві навряд чи будуть реалізовані в найближчому майбутньому, а проєкти, що перебувають на стадії підготовки, залишаться на поточному рівні, і в 2023 році не очікується девелопменту нових торгових центрів. Це може призвести до того, що рівень вакантності залишиться стабільним або незначно зросте, оскільки невиключена оптимізація наявних площ ритейлерами.

Очікувана масштабна післявоєнна реконструкція та інвестиції, спочатку з боку багатьох міжнародних організацій, а потім приватного капіталу, забезпечать необхідний поштовх для промисловості та економіки в цілому. Цей новий етап історії України, названий Українським Відродженням, неминуче перетворить країну на сучасну та вільну економіку на рівні з її європейськими сусідами. Приплив міжнародних гравців, спричинений структурними реформами та спеціальними програмами та ініціативами ЄС, потенційно може суттєво вплинути на ринок. Така трансформація призведе не тільки до повернення більшості біженців, але є надія, що країна також стане конкурентним ринком для міжнародних талантів.

CBRE Ukraine