Війна змінила все: думки експертів про стан торгової нерухомості в Україні та перспективи розвитку

За словами Євгенії Локтіонової, до війни ця галузь була однією з найбільш динамічних та перспективних. З 2014 по 2021 роки в Україні спостерігався активний девелопмент та еволюційний розвиток торгівельної нерухомості.

Це виражалося у збільшенні масштабів об'єктів, придбання ними нових функцій, розширення асортименту операторів, що залучались (документ-сервіс, медицина, спортивні клуби, коворкінг).

Зростання концентрації та рівня насиченості торговими площами на 1000 жителів у більшості регіонів країни, порівнялось або навіть перевершило показники багатьох міст Європи. Проте вже під час пандемії коронавірусу в 2020-2021 роках, практично всі ТРЦ відзначили падіння відвідуваності, а зростання витрат на охорону здоров'я призвели до скорочення витрат на інші групи товарів, зростанню лояльності до здійснення покупок онлайн, стрімкому розвитку маркетплейсів.

Однак, не встигнувши подолати всі негативні наслідки попередніх років, ринок торгової нерухомості зіткнувся з новим викликом – початком воєнних дій та вторгненням окупаційних військ в Україну, - зазначає директорка UTG.

Дмитро Топольськов зазначає, що від повномасштабної війни постраждало 26 ТЦ: 8 було знищено та 18 частково пошкоджено.

Обсяг прямих втрат сягнув 402 млн доларів, причому до цієї суми не входять збитки рітейлерів.
Крім цього, воєнні дії викликали масштабну міграцію населення за кордон та в західні регіони України, мобілізацію широкого прошарку населення.

Стан війни, безумовно, не сприяє активізації купівельної поведінки населення. Звичайно, ці фактори негативно вплинули на ритейл взагалі та на торгові центри зокрема.

Українська Рада Торгових Центрів започаткувала постійно діючий проєкт Індекс Самопочуття Ритейлу (Retail Well-being Index – RWBI), який розраховується на основі показників відвідуваності, вакантності, ставки оренди на вакантні лоти.

Щоб нівелювати сезонні та інші фактори, порівняємо ситуацію за 6 довоєнних місяців (серпень 2021 р. – січень 2022 р.) з таким же періодом через рік (серпень 2022 р. – січень 2023 р.). Можна констатувати, що відвідуваність та орендні ставки на вакантні лоти знизились на третину, при цьому вакантність майже не змінилась, - каже Дмитро Топольськов.

З цього витікають такі припущення:

• кількість людей, що виїхали за кордон та призвані до лав ЗСУ становить щонайменше 20% довоєнної кількості мешканців України;
• сума середнього чеку в ТЦ суттєво не змінилась;
• в цілому ринок ТЦ України витримає без суттєвих втрат зростання насиченості торговими площами в ТЦ.

Локтіонова каже, що повномасштабне вторгнення на певний час заморозило ринок нерухомості у більшості українських міст. Постраждали навіть ті об’єкти, які не пошкоджені через обстріл.

Тому ринок комерційної нерухомості після війни вже не буде тим самим. Так, на початку 2022 року близько 20 торгових центрів анонсували своє швидке відкриття. Можливо так і було б, якби не війна. По факту, у минулому році відкрились лише дев’ять торговельних центрів практично всі на заході Україні. Решта, які навіть вже були готові до запуску, перенесли дату відкриття, - резюмує вона.

Практично всі ТРЦ, окрім хіба що тих, що розташовані в західній частині країни, через міграцію населення недорахувалися більшу частину своїх відвідувачів.

Наприклад, у Києві відвідуваність регіональних ТРЦ у 3 кварталі 2022 року порівняно з 2021 роком мирного часу зменшилася на 45%, з 407 до 224 осіб на день. Аналогічна ситуація спостерігається і в окружних об'єктів – їх трафік також скоротився на 30% у порівнянні з довоєнним часом, з 669 до 468 осіб на день.

Експертка пояснює, що на тлі як внутрішнього, так і зовнішнього переміщення людей, спостерігається зміна портрета споживача. Це призводить до невідповідності представлених брендів доходам населення. Все більше українців вимушені скоротити витрати і намагаються уникнути відвідування громадських місць зі значним скупченням людей через можливі повітряні тривоги.

Окрім цього, середньозважений рівень вакантності у торгових центрах Києва зріс практично вдвічі, з 11,5% у 2021 році до 21,5% на кінець 2022 року.

Найбільший рівень вільних приміщень властивий для крупноформатних об’єктів регіонального (26,0%) та окружного форматів (17,9%). Велика вакантність у цих об’єктах якраз пов’язана з зупиненням роботи на час воєнного стану міжнародних операторів, які передусім ставлять питання безпеки покупців та персоналу.

Керівник Ukrainian Research Bureau вважає, що для прогнозу щодо відновлення галузі, треба мати чітку уяву про те, коли, як та чим війна закінчиться. Але позитивні тенденції можна побачити вже сьогодні.

Наприклад, досить швидко відновлюються ТЦ, що зазнали пошкодження, йде відбудова ТЦ Жираф у Ірпені, який було знищено вщент. Тобто власники фіксують збитки та знаходять кошти для відновлення об’єктів.

Але ситуація від міста до міста відрізняється, та треба зважати також на інші фактори: якщо в місті багато зруйнованих об’єктів, відбудова ТЦ нічого не дасть, якщо сюди не повернуться люди. А люди зможуть повернутись, якщо буде відбудовано житло та відновлені робочі місця. Наголошую, що робити остаточні висновки щодо впливу війни на галузь ще зарано, - резюмував Дмитро Топольськов.

Але при позитивному розвитку подій експерт може передбачити наступне:

• масштаб руйнувань ТЦ суттєво не збільшиться;
• війна в Україні завершиться зобов’язанням країни-агресора відшкодувати завдані збитки, а світова спільнота виділить достатньо коштів на швидку відбудову країни;
• громадяни, що перебувають за кордоном, повернуться додому з надбаною європейською культурою купівельної поведінки, з лояльністю до світових брендів, зокрема тих, що наразі не представлені на українському ринку;
• посиляться євроінтеграційні процеси, зникнуть перешкоди для розвитку бізнесу;
• зацікавленість всесвітніх роздрібних мереж в українському ринку підсилить попит на якісні торговельні площі, що сприятиме розвитку рітейлу та ринку ТЦ.

Євгенія Локтіонова вважає, що після закінчення військових дій на відновлення потрібно буде кілька років.

Так, минулого року, згідно дослідженню Consumer Confidence index від компанії GfK, рівень споживчих настроїв українців зріс з 64,1 пунктів у лютому 2022 року до 83,9 пунктів на початку 2023 року.

Такі зміни споживчих настроїв пов'язані з тим, що українці впевнено чекають на краще майбутнє після завершення війни, незважаючи на негативну оцінку поточного стану. Цей парадоксальний сплеск, з огляду на війну, пов'язаний з економічними очікуваннями українців у довгостроковій перспективі. А саме - мешканці України більш оптимістичні щодо розвитку економіки у довгостроковій перспективі, ніж у короткостроковій, - каже експертка.

Директорка UTG наголошує, що навіть в умовах воєнних дій на тих територіях, де немає гарячої фази та ризику для життя відвідувачів та співробітників, необхідно відкривати ТРЦ.

На це є безліч причин як суто економічного характеру, так і соціального. Після закінчення військових дій Україна має швидко відродитися та стати ще кращою.

Для цього потрібно вирішити безліч питань, пов'язаних з інфраструктурою, і одним із них буде відновлення та подальший розвиток торгової нерухомості.

Якщо раніше активність девелоперів була зосереджена на містах мільйонниках та передмістях Києва, у найближчому майбутньому найперспективнішим напрямком зростання стануть торгові центри розташовані в обласних та районних центрах площею до 12 тис м2, прогнозує експертка.

Читайте також: ТРЦ Lubava: 10 років роботи на ринку України

Створення мереж невеликих ТЦ із набором операторів товарів першої необхідності по всій Україні цікаве не лише з погляду бізнесу, а й щодо соціальних програм для переселенців, успіх такого формату підтверджується досвідом Польщі.

За підрахунками експертів UTG, після війни обласні та районні центри стануть як мінімум у два рази більше завдяки тому, що багато хто з переселенців осяде у спокійніших районах. Однак у таких провінційних містах немає професійних торгових центрів, а все ще працюють старі універмаги радянських годин та ринки, чи спостерігалася точкова присутність деяких мережевих операторів на кшталт "Фори" або "Єви". Зрозуміло, що такі магазини просто не можуть вдовольнити попит більш вимогливого населення, що мігрувало з великих обласних центрів та звикло відвідувати сучасні професійні ТРЦ, - пояснює Євгенія Локтіонова.

Тому, торгівельна нерухомість України після перемоги, швидше за все, піде шляхом розвитку найближчої нашої сусідки – Польщі.

У цій країні професійні ТРЦ розміщені по всій території, навіть у невеликих містах із населенням від 20 тис. осіб. Як показує досвід роботи торгових об'єктів сусідньої держави, професійна нерухомість у невеликих містах України має всі перспективи розвитку.